Sektor properti kembali mendapat "napas baru" di awal tahun 2026. Pemerintah secara resmi melanjutkan berbagai insentif pajak untuk menjaga daya beli masyarakat kelas menengah. Bagi Anda yang sedang menimbang-nimbang untuk akad kredit atau beli tunai, memahami perbedaan aturan tahun ini dengan tahun lalu adalah kunci untuk menghemat hingga ratusan juta rupiah.
1. PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah)
Ini adalah "bintang utama" dari insentif properti. PPN adalah pajak yang biasanya dibayar pembeli sebesar 12% (tarif baru yang berlaku sejak 2025) dari harga rumah.
Tahun 2025: Pada awal 2025, aturan sempat simpang siur. Pemerintah memberikan PPN DTP 100% untuk semester pertama, namun sempat direncanakan turun menjadi 50% di semester kedua, sebelum akhirnya diperpanjang kembali ke 100% di akhir tahun.
Tahun 2026: Melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah memberikan kepastian sejak awal tahun: PPN DTP 100% berlaku penuh dari 1 Januari hingga 31 Desember 2026.
Artinya: Jika Anda membeli rumah seharga Rp1 Miliar, Anda berpotensi hemat pajak sekitar Rp120 Juta secara langsung karena pajaknya dibayar oleh negara.
2. Batasan Harga Rumah
Aturan mengenai harga rumah yang mendapatkan diskon pajak ini tetap konsisten, namun ada detail yang perlu diperhatikan:
Maksimal Harga Jual: Rp5 Miliar.
Plafon Insentif: Pemerintah hanya menanggung PPN untuk bagian harga hingga Rp2 Miliar. Jika Anda membeli rumah seharga Rp3 Miliar, maka Rp2 Miliar-nya bebas PPN, sedangkan Rp1 Miliar sisanya tetap dikenakan PPN 12%.
3. Syarat Utama "Rumah Bebas Pajak" 2026
Agar bisa menikmati fasilitas ini di tahun 2026, ada beberapa syarat yang tidak boleh terlewat:
Rumah Baru: Harus rumah stok baru (ready stock) yang belum pernah dihuni atau dipindahtangankan.
Berita Acara Serah Terima (BAST): Penyerahan rumah harus dilakukan dalam periode 1 Januari – 31 Desember 2026.
Satu Orang Satu Rumah: Fasilitas ini hanya boleh digunakan untuk pembelian satu unit rumah per individu (NIK/NPWP).
Uang Muka: Pembayaran uang muka atau cicilan pertama tidak boleh dilakukan sebelum 1 Januari 2026 jika ingin menggunakan kuota tahun ini.
4. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di Jakarta
Bagi Anda yang mengincar properti di Jakarta, ada kebijakan menarik terkait PBB-P2:
Tahun 2025: Masih ada pembebasan PBB untuk rumah dengan NJOP di bawah Rp2 Miliar.
Tahun 2026: Kebijakan ini masih berlanjut, namun pemerintah daerah semakin selektif. Pastikan data NIK Anda sudah tervalidasi dengan akun Pajak Online untuk mendapatkan pembebasan ini secara otomatis.
Kesimpulan: Mana yang Lebih Baik?
Tahun 2026 menawarkan kepastian yang lebih tinggi dibandingkan tahun 2025 yang sempat diwarnai perubahan regulasi di tengah jalan. Dengan PPN DTP 100% yang sudah dikunci untuk sepanjang tahun, Anda memiliki waktu lebih luas untuk memilih properti tanpa takut insentifnya mendadak hilang di tengah tahun.
Tabel Perbandingan Singkat:
| Jenis Pajak | Tahun 2025 | Tahun 2026 |
| Tarif PPN Normal | 12% | 12% |
| Diskon PPN DTP | 100% (Setelah Perpanjangan) | 100% (Berlaku Penuh Setahun) |
| Batas Harga Rumah | Rp5 Miliar | Rp5 Miliar |
| Sistem Administrasi | Transisi Coretax | Coretax Full Implementation |
Sebagai contoh, kita ambil rumah dengan harga Rp1.000.000.000 (1 Miliar). Karena ada insentif PPN DTP 100%, Anda tidak perlu membayar PPN 12% sebesar Rp120 Juta. Namun, masih ada biaya-biaya lain yang wajib dibayar pembeli.
Berikut adalah simulasi estimasi biayanya:
Simulasi Biaya Pembelian Rumah 2026 (Harga Rp1 M)
| Komponen Biaya | Estimasi Persentase | Perkiraan Jumlah | Keterangan |
| Harga Rumah | - | Rp1.000.000.000 | Harga kesepakatan |
| PPN (Pajak Pertambahan Nilai) | 0% (DTP) | Rp0 | Gratis karena ditanggung negara |
| BPHTB | 5% (setelah NPOPTKP) | Rp40.000.000 - Rp45.000.000 | Pajak perolehan hak (Variasi tiap daerah) |
| AJB & Bea Balik Nama | 1% | Rp10.000.000 | Dibayarkan ke PPAT/Notaris |
| Biaya Notaris (Cek Sertifikat, dll) | Flat/Nego | Rp5.000.000 | Tergantung kebijakan kantor notaris |
| TOTAL ESTIMASI BIAYA | ± Rp1.055.000.000 |
Hal-Hal Penting yang Perlu Anda Perhatikan:
1. BPHTB Bisa Jadi Rp0 (Khusus Jakarta)
Jika Anda warga Jakarta dan ini adalah pembelian rumah pertama dengan harga di bawah Rp2 Miliar, Anda berpotensi mendapatkan pembebasan BPHTB 100% (berdasarkan regulasi Pemprov DKI). Ini akan menghemat biaya Anda lebih jauh lagi!
2. Biaya KPR (Jika Tidak Tunai)
Jika Anda membeli melalui KPR, siapkan dana tambahan sekitar 3% - 5% dari plafon kredit untuk:
Biaya Provisi (Administrasi bank).
Asuransi Jiwa & Kebakaran.
Biaya Notaris Bank & Hak Tanggungan (APHT).
3. Cek Status Developer
Pastikan developer sudah mendaftarkan unit rumah tersebut di aplikasi Sikumbang (Sistem Informasi Kumpulan Pengembang). Syarat PPN DTP 100% hanya bisa cair jika rumah tersebut terdaftar secara resmi di sistem pemerintah.
Komentar
Posting Komentar